Mutuo prima casa under 36: agevolazioni 2026 e come richiederlo

Se hai meno di 36 anni e un ISEE entro determinati limiti, puoi accedere a uno dei pacchetti di agevolazioni più vantaggiosi mai pensati per i giovani che vogliono comprare casa: garanzia statale fino al 100% del valore dell'immobile, azzeramento delle imposte di registro e ipotecarie, credito di imposta sull'IVA. In questa guida vediamo tutti i requisiti aggiornati al 2026, come funziona la garanzia Consap e come fare richiesta passo passo.

Le agevolazioni 2026 in sintesi

Il pacchetto "prima casa under 36", inizialmente introdotto dal decreto Sostegni-bis nel 2021 e prorogato negli anni successivi, resta nel 2026 uno strumento centrale della politica abitativa. I benefici principali sono tre:

• Garanzia statale Consap fino al 100%: il Fondo prima casa garantisce alla banca fino all'80% della quota di mutuo eccedente l'80% del valore dell'immobile.
• Esenzione totale dalle imposte: imposta di registro, ipotecaria e catastale azzerate per chi acquista da privato.
• Credito di imposta sull'IVA: per chi compra da impresa, l'IVA pagata diventa credito d'imposta utilizzabile in compensazione.

L'insieme di questi benefici può valere fra 4.000 e 10.000 € di risparmi immediati, a cui si aggiunge la possibilità di non avere anticipo in contanti grazie alla garanzia statale.

Requisiti di età

Il requisito anagrafico è netto: per accedere alle agevolazioni occorre non aver compiuto 36 anni nell'anno del rogito. Significa che puoi avere fino a 35 anni e 364 giorni alla data della firma dell'atto notarile.

• Mutuo cointestato: entrambi gli intestatari devono rispettare il requisito di età.
• Acquisto in coppia, mutuo singolo: il beneficio fiscale si applica all'intestatario; le agevolazioni di mutuo seguono chi richiede il finanziamento.
• Verifica al rogito: la data di riferimento per l'età è quella dell'atto notarile, non quella della domanda di mutuo.

Requisiti ISEE

Per accedere ad alcune agevolazioni (in particolare la garanzia Consap potenziata e i benefici fiscali) è richiesto un ISEE non superiore a 40.000 € in corso di validità al momento della richiesta. L'ISEE viene calcolato sul nucleo familiare di appartenenza, quindi se vivi ancora con i genitori il loro reddito viene incluso nel computo.

• ISEE ordinario: il documento standard usato per l'accesso alle prestazioni sociali agevolate.
• ISEE corrente: aggiornato a redditi più recenti, utile in caso di variazioni significative del reddito familiare.
• Validità: 12 mesi dalla data di rilascio. Per usarlo nel mutuo deve essere in corso di validità al momento della richiesta.

Anche se il tuo ISEE supera la soglia dei 40.000 €, puoi comunque accedere alla garanzia Consap base (al 50%) e ad altre forme di tutela, ma perderai le agevolazioni fiscali e la garanzia potenziata. Per migliorare il tuo profilo creditizio in generale, vedi la nostra guida su come migliorare la posizione in CRIF.

Garanzia statale Consap fino al 100%

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia, è lo strumento che permette ai giovani di ottenere mutui fino al 100% del valore dell'immobile, anche senza disporre del classico anticipo del 20%. Funziona così:

• Beneficiario: chi non possiede altri immobili abitativi e ha meno di 36 anni con ISEE entro i 40.000 €.
• Copertura standard: il fondo garantisce alla banca il 50% della quota capitale del mutuo.
• Copertura potenziata under 36: il fondo garantisce fino all'80% della quota eccedente l'80% del valore dell'immobile, di fatto coprendo il rischio del finanziamento al 100%.
• Mutuo massimo agevolabile: 250.000 €.
• Banche aderenti: oltre 250 fra istituti nazionali e BCC, elenco aggiornato sul sito Consap.

In pratica: senza la garanzia, una banca tipicamente eroga al massimo l'80% del valore casa. Con la garanzia, puoi richiedere il 100% mantenendo condizioni di tasso simili a quelle riservate ai mutui ordinari. Un vantaggio importante per chi non ha potuto accumulare un risparmio sufficiente.

Vantaggi fiscali (imposte e bollo)

Sul fronte fiscale, l'acquisto della prima casa under 36 con ISEE entro i 40.000 € beneficia di un pacchetto particolarmente generoso:

• Acquisto da privato: esenzione totale da imposta di registro (normalmente 2% del valore catastale), imposta ipotecaria (50 €) e imposta catastale (50 €).
• Acquisto da impresa con IVA: credito d'imposta pari all'IVA versata, utilizzabile in compensazione per altre imposte o detraibile dall'IRPEF.
• Esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo: normalmente lo 0,25% del capitale, azzerata per chi rientra nei requisiti.
• Detrazione interessi: sempre disponibile per i mutui sulla prima casa, fino a 4.000 € l'anno al 19%.

Esempio pratico: su un acquisto da privato di 180.000 € (valore catastale 90.000 €), il risparmio fiscale tipico è di circa 2.000 € fra imposta di registro e accessorie, a cui si aggiungono 375 € di imposta sostitutiva risparmiata su un mutuo di 150.000 €. Sulla seconda casa, gli stessi acquisti costerebbero circa 7.000-9.000 € in più di imposte.

Come fare richiesta passo passo

1. Verifica i requisiti: calcola il tuo ISEE in corso di validità presso CAF o tramite SPID sul portale INPS. Controlla l'età alla data presunta del rogito.
2. Trova l'immobile: deve essere destinato a prima abitazione e non rientrare nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9).
3. Confronta le banche: non tutti gli istituti aderiscono al Fondo Consap. Verifica l'elenco aggiornato sul sito di Consap o lasciati guidare da un broker. Per orientarti nella scelta del tasso, leggi la nostra guida fisso o variabile.
4. Presenta la domanda: richiedi alla banca scelta il mutuo specificando di voler usufruire del Fondo Consap. Allega ISEE, documenti reddituali, anagrafici e dell'immobile.
5. Attesa della delibera Consap: il Fondo si pronuncia di solito entro 20 giorni, in parallelo all'istruttoria bancaria.
6. Rogito: al notaio occorre dichiarare espressamente la volontà di accedere alle agevolazioni e produrre l'ISEE valido.

Per una visione completa di tutto il processo di acquisto, dalla pre-valutazione al rogito, consulta la nostra guida completa al mutuo casa 2026.

Errori comuni

• Non richiedere l'ISEE in tempo: il documento richiede 10-15 giorni. Senza ISEE in corso di validità al momento della domanda, si perdono le agevolazioni fiscali.
• Scegliere una banca non convenzionata Consap: non tutti gli istituti aderiscono al Fondo; il consulente bancario non sempre te lo dice spontaneamente.
• Non dichiarare l'agevolazione al notaio: deve essere espressamente richiesta in atto, altrimenti vengono applicate le imposte ordinarie.
• Compiere 36 anni prima del rogito: spesso passano mesi fra la proposta e la firma. Pianifica le tempistiche per non perdere il requisito anagrafico.
• Acquistare un immobile di categoria di lusso: A/1, A/8 e A/9 sono esclusi a prescindere dall'età o dall'ISEE.

Cosa ricordare

• Età massima 36 anni alla data del rogito: attenzione alle tempistiche di acquisto.
• ISEE entro 40.000 €: richiesto per le agevolazioni potenziate e i benefici fiscali pieni.
• Garanzia Consap fino al 100%: permette di comprare anche senza disporre dell'anticipo del 20%.
• Esenzione totale dalle imposte: risparmi reali da 2.000 a 9.000 € a seconda del tipo di acquisto.
• Solo banche convenzionate: verifica preventivamente l'elenco delle banche aderenti al Fondo Consap.
• Valutazione finale: dipende dal tuo ISEE, dal profilo creditizio e dalle politiche della banca scelta. Un consulente del credito può aiutarti a non perdere alcun beneficio.